
Bron: Pexels
De Spaanse huurmarkt blijft volop in beweging. Een van de meest gestelde vragen bij de verkoop van een huurwoning is: wat gebeurt er met het huurcontract wanneer de woning van eigenaar wisselt? En nog belangrijker: in welke gevallen moet er een schadevergoeding aan de huurder worden betaald?
Volgens artikel 14 van de Wet Stedelijke Huurovereenkomsten (LAU) zijn hier duidelijke regels voor vastgesteld.
🏠 Verkoop van een huurwoning: de nieuwe eigenaar = verhuurder
Wanneer een huurwoning verkocht wordt, neemt de koper automatisch de rol van verhuurder over.
Dit betekent dat de huidige huurovereenkomst moet worden gerespecteerd.
-
Is de vorige verhuurder een natuurlijk persoon? → de huurder heeft 5 jaar huurbescherming.
-
Is de vorige verhuurder een rechtspersoon (bijvoorbeeld een bedrijf)? → de huurder heeft 7 jaar huurbescherming.
Gedurende deze periode hoeft de nieuwe eigenaar geen enkele compensatie te betalen.
📑 Contracten met een langere looptijd
De situatie verandert wanneer het contract langer loopt dan de wettelijke termijn van 5 of 7 jaar.
👉 Voorbeeld:
-
Een huurder tekent een contract voor 10 jaar bij een particuliere verhuurder.
-
Na 8 jaar wordt de woning verkocht.
-
De huurder heeft al 5 jaar wettelijke bescherming gehad.
-
Er blijven 2 jaar extra contractduur over.
In dit geval heeft de huurder recht op een vergoeding van twee maanden huur, maar… deze vergoeding moet betaald worden door de verkoper, niet door de koper.
✍️ Uitzondering: contractuele afspraken
Soms wordt er in een huurcontract expliciet opgenomen dat de verkoop van de woning de huurovereenkomst beëindigt. In dat geval geldt:
-
De nieuwe eigenaar is enkel verplicht het contract te respecteren tot de 5 of 7 jaar voorbij zijn.
-
Daarna kan de huurovereenkomst worden beëindigd, zonder dat de nieuwe of oude eigenaar een schadevergoeding hoeft te betalen.
🚫 Belangrijkste conclusie
De koper van een huurwoning is nooit verplicht tot het betalen van schadevergoeding.
De verkoper is dat wél, maar alleen wanneer het huurcontract langer loopt dan de wettelijke termijn van 5 of 7 jaar.
Zo waarborgt artikel 14 van de LAU een balans: bescherming van de huurder enerzijds, en duidelijkheid voor kopers en verkopers anderzijds.